Hoe risicovol is een beleggingshypotheek nu eigenlijk?De laatste weken ontstond flink wat commotie rond de hoge kosten van beleggingshypotheken. Hoe risicovol is zo’n hypotheek eigenlijk?
Waar hebben we het over?
Volgens een onderzoek door de Vereniging Eigen Huis brengen sommige verzekeraars bij beleggingshypotheken zeer hoge kosten in rekening. Ook de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de financiële toezichthouder, is kritisch over beleggingshypotheken. Niet alleen over de in haar ogen hoge kosten, maar ook over de gebrekkige transparantie lees: onduidelijkheid van sommige beleggingshypotheken.
Over welke beleggingshypotheken gaat het dan?
Een beleggingshypotheek is een zogeheten aflossingsvrije hypotheek, waarbij je de lening pas aan het eind van de looptijd, of bij eerdere verkoop van het huis, aflost. Je betaalt wel rente, maar geen aflossing. Het geld dat nodig is om de lening uiteindelijk af te lossen, probeer je te verdienen door te beleggen via een zogeheten beleggersrekening doorgaans in beleggingsfondsen van de bank of verzekeraar die de lening verstrekt.
Voordeel van zo’n beleggingshypotheek is dat het rendement op bijvoorbeeld aandelen vaak hoger is dan de rente, zodat je maandlasten lager zijn dan bij een spaarhypotheek.
En wat zijn volgens critici de dure hypotheken?
Je hebt twee soorten beleggingshypotheken: eentje waarbij je een beleggersrekening hebt om te beleggen voor de aflossing de kapitaalopbouw en daarnaast een losse overlijdensrisicoverzekering afsluit; en één waarbij de kapitaalopbouw wordt gecombineerd met de dekking bij overlijden binnen één polis. Dit heet een beleggersverzekering. De kritiek richt zich op deze tweede variant.
En, is de kritiek terecht?
Volgens onderzoek van Eigen Huis maken die hoge kosten het haast onmogelijk met beleggen meer terug te krijgen dan de inleg. Bij twee derde van de onderzochte hypotheken leverde beleggen onvoldoende op om de lening terug te betalen.
Op dat onderzoek valt echter wel wat af te dingen. Volgens de onderzoekers wordt van de premiebe-talingen slechts zestig procent ook echt belegd en gaat veertig procent op aan kosten. Zeker de helft dáárvan wordt gebruikt voor de verzekering tegen het overlijdensrisico. Dat zijn dus geen kosten maar premiebetalingen. De andere helft gaat wel op aan echte kosten, onder meer provisie- en afsluitingskosten.
Waarover ook valt te twisten is het gekozen rendement. Eigen Huis gaat uit van een rendement op aandelen van slechts vier procent per jaar. Dat is nauwelijks meer dan wat je op een spaarrekening krijgt. Wie zo somber is over aandelen, moet niet aan een beleggingshypotheek beginnen, maar kan beter een simpele spaarhypotheek nemen.
Dus een hoop gedoe om niks?
Niet helemaal. Sommige verzekeraars hebben de commotie deels aan zichzelf te wijten door vaag te zijn over de kosten en door hun klanten in het ongewisse te laten over de waarde van hun beleggingen. Onlangs lieten twee topbestuurders van verzekeraars Aegon en ING schuldbewust weten te werken aan betere voorlichting en beter inzicht in de kostenopbouw, en de voorzitter van het Verbond van Verzekeraars riep vorige maand op tot meer helderheid.
Het negatieve beeld van beleggingsverzekeringen wordt versterkt door de wijze waarop de kosten worden doorberekend. Vaak worden de meeste kosten namelijk in de eerste jaren na afsluiting van zo’n verzekering afgeschreven. Wie een paar jaar geleden een beleggingshypotheek heeft afgesloten, zal ondanks de hoge beursrendementen de waarde van zijn opgebouwde beleggingen nauwelijks in waarde hebben zien stijgen. Pas na een paar jaar gaan de jaarlijkse kosten van veel beleggingsverzekeringen scherp omlaag. Overigens staat dit soort informatie tegenwoordig verplicht in de financiële bijsluiter.
Dus wel of geen beleggingshypotheek?
Het probleem is vooral dat maar weinig huizenkopers in staat zijn ingewikkelde hypotheekconstructies te doorgronden, laat staan dat zij ook nog eens kritisch de soms verborgen kosten met elkaar kunnen vergelijken. Het in rekening brengen van hoge kosten is niet verboden, maar het verzwijgen of wegmoffelen ervan is dat wel. Dat zelfs sommige verzekeraars erkennen dat de informatie en transparantie van sommige hypotheken beter kan, is veelzeggend.
In het algemeen kan een bezoek aan een goede, onafhankelijke adviseur geen kwaad, ook voor wie denkt aardig te kunnen rekenen. Die kan uitleggen wat voor soort hypotheek u nu eigenlijk afsluit, of afgesloten heeft, en wat de risico’s werkelijk zijn. En die verschillende varianten na aftrek van de kosten doorrekent: bij een historisch rendement, maar ook als de beurskoersen minder hard stijgen dan verwacht. Want het blijft beleggen, en beleggen is nou eenmaal riskanter dan sparen.
Bron; Intermediair
13 december 2006
|
